A transição para o novo modelo de impostos no Brasil não trará apenas mudanças contábeis para o mercado imobiliário. O impacto será, antes de tudo, estrutural e gerencial. Historicamente caracterizada por altos níveis de informalidade e processos pouco integrados, a construção civil precisará passar por um verdadeiro choque de tecnologia e governança para se adaptar às novas regras.
Durante a longa transição do sistema atual para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que vai de 2027 a 2033, as empresas do setor terão que administrar obras em dois regimes tributários paralelos. Especialistas apontam que a complexidade de manter controles separados decretará, de uma vez por todas, o fim da gestão baseada em planilhas simples. O uso de softwares avançados e equipes integradas se tornará questão de sobrevivência.
O cerco à informalidade na cadeia de suprimentos
Um dos pilares da reforma tributária na construção é a lógica de não cumulatividade do imposto de valor agregado (IVA). Para que as incorporadoras e construtoras possam abater o imposto pago na cadeia produtiva, elas dependerão de fornecedores que emitam documentação fiscal válida e rigorosa.
Isso altera profundamente o jogo de forças no setor. Um fornecedor que opera na informalidade pode até oferecer um preço final mais atraente num primeiro momento, mas perderá competitividade ao não gerar créditos fiscais utilizáveis. Consequentemente, o próprio mercado será o agente fiscalizador, priorizando parceiros regulares e empurrando prestadores de serviço irregulares para fora da cadeia. Empresas do Simples Nacional, por sua vez, continuarão gerando créditos, mas apenas proporcionais ao que efetivamente recolherem, exigindo cálculos mais precisos por parte dos compradores.
Nesse cenário, pequenos negócios que não conseguirem arcar com os custos de digitalização e conformidade tendem a buscar consolidação. É esperada uma onda de fusões e associações entre pequenas empresas de engenharia para ganhar escala e viabilizar os investimentos necessários em tecnologia.
Blindagem para a habitação popular
Enquanto a adaptação tecnológica pesará sobre a operação de todas as construtoras, o impacto financeiro será sentido de forma distinta dependendo do produto oferecido. Para evitar o colapso dos programas de habitação, a legislação aprovada incluiu o chamado “redutor social”.
Essa ferramenta permite descontar R$ 100 mil da base de cálculo do IBS e da CBS na venda de imóveis residenciais novos. A dinâmica beneficia diretamente os empreendimentos voltados para famílias de menor renda. Em um apartamento popular de R$ 300 mil, por exemplo, o desconto representa um terço da base tributável. Já em um imóvel de alto padrão avaliado em R$ 5 milhões, o abatimento se torna praticamente irrelevante. Com isso, os projetos vinculados ao Minha Casa, Minha Vida e similares devem sentir um peso muito menor da reforma em comparação às unidades de luxo.
Outra proteção importante garantida pelo novo texto é o redutor de ajuste para aquisição de terrenos. Custos com ITBI e certas contrapartidas ambientais poderão ser deduzidos, equilibrando a tributação de terrenos comprados de pessoas físicas, modelo amplamente utilizado no país.
Industrialização como saída para a eficiência
Por fim, a necessidade de gerar créditos com base na regularidade dos fornecedores pode acelerar um processo que a construção civil brasileira ensaia há anos: a industrialização dos canteiros de obras.
Para otimizar os custos e garantir segurança fiscal, as construtoras devem priorizar sistemas construtivos modulares e industrializados — como drywalls e estruturas pré-fabricadas. Além de garantirem maior rastreabilidade das notas fiscais, esses métodos reduzem os prazos de entrega de forma dramática. Projetos que levariam um ano no método convencional poderão ser concluídos em uma fração desse tempo, alinhando a construção civil aos padrões de produtividade da indústria de transformação.